Aquitaine Patrimoine - immobilier

Notre volonté est de concevoir avec vous le projet le plus adapté à votre situation en mettant en œuvre notre expertise ainsi que l’ingénierie appropriée afin de répondre à vos besoins et vos objectifs.Nous coordonnons l’ensemble des intervenants (promoteur, gestionnaire, notaire, expert comptable, banque ,assurance…) pour vous simplifier toutes les démarches administratives. Notre priorité est de s’inscrire dans la durée en offrant une écoute attentive et des réponses pertinentes afin d’atteindre ensemble au mieux vos objectifs patrimoniaux..

Nous serons alors en mesure de vous préconiser les supports adaptés à votre situation:
- l’assurance vie, le PEA,
- la loi de SCELLIER, la loi Borloo,
- le statut de Loueur en Meublé (LMP, LMNP),
- la loi Demessine (ZRR),
- les structures de détentions (SARL de famille ou SCI).

LMP

Les logements concernés
- Logements neufs ou anciens hors TVA
- Logements neufs en TVA
Les villages résidentiels de tourisme
Les résidences de tourisme classées
Les locations en meublé à prestations hôtelières
Les résidences de services
- logements Neufs ou anciens, les critères de choix:
le règlement de copropriété
la transformation de locaux d’habitation en locaux meublés (Art L631-7 du CGI)
- L’obligation d’un logement à usage d’habitation (R111-1 à R111-17 du CCH)
l’obligation d’un immeuble à usage d’habitation
la jurisprudence du CE par son arrêt Borrel du 10/02/1983 « même s’ils faisaient partie d’une résidence hôtelière, les appartements meublés, que le contribuable donnait en location, étaient destinés à l’habitation », ainsi que la doctrine administrative (4F-113), autorisent la location meublée consentie à des organismes de gestion hôtelière ou para hôtelière
- Location en meublé et activités hôtelières
la doctrine administrative et la jurisprudence du Conseil d’État qualifient de location meublée les exploitations hôtelières sous réserve qu’elles s’exercent par bail commercial et non par mandat de gestion
Attention : La fourniture directe de services para hôteliers (art 72 Loi de finance 1996; instruction 4-A du 7/96) vous exclut du statut de loueur en meublé.

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Loi de Robien

LES BIENS ELIGIBLES
Vous pouvez aujourd'hui grâce à la loi de Robien transformer votre impôt en patrimoine.
Le principe est d'acquérir un bien immobilier neuf, destiné à la location et financé par un crédit .
Le remboursement total de l'emprunt se fait de la façon suivante :
les loyers perçus de la location
les économies d'impôts réalisées par l'opération immobilières
Une épargne personnelle à constituer pour compléter le dispositif suivant les capacités et objectifs.
Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d'habitation principale du locataire. Il peut être détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI). Le logement doit être détenu en pleine propriété. Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

LES AVANTAGES FISCAUX
Avec le dispositif « De Robien » vous pouvez amortir jusqu’à 65 % de votre appartement ou de votre maison sur 15 ans.
La déduction possible est de :
8% pendant les cinq premières années, soit 40% de la valeur du bien
2.5% les quatre années suivantes, soit 10% de la valeur du bien
A l'issue de cette période de neuf ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant deux fois trois ans à 2.5% par an, soit encore 15% de la valeur du bien.
Au total sur quinze ans, c'est bien 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité de vos revenus fonciers, diminuant votre revenu imposable.
Les déficits fonciers obtenus sont imputables sur le revenu imposable global à concurrence de 10 700 € par an .

EXEMPLE
Soit un propriétaire qui a loué en 2005 un immeuble dont le coût de revient est 147 000 € Fiscalement le calcul se fera ainsi :
Loyer +6000 €
Intérêts d’emprunt -7800 €
Frais de gestion -550 €
Impôt foncier -500 €
Abattement sur les loyers 6% -360 €
Amortissement de robien 8% -11 760 €
------------------------------------------
Résultat foncier - 14 970 €
Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, les 4 270 € de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d'emprunt et dans les autres charges sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

LES CONTRAINTES :
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Location à un enfant ou à un ascendant :
Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre 2002, le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l'un des membres du foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire suspend le régime d'amortissement y compris lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou descendant du propriétaire.
Pour bénéficier de ce dispositif l’investisseur doit respecter un plafond de loyers (les loyers sont révisés chaque année en fonction de l’indice INSEE) défini selon la localisation du logement :
Zone géographique Prix au m²/mois
Zone A : Paris et communes limitrophes et autres communes de l'agglomération parisienne + côte d'azur + Genevois français. 19,19 euros/m²
Zone B : Agglomérations de plus de 50 000 habitants + communes chères agglomération parisienne + zones frontières et littorales 13,33 euros/m²
Zone C : Reste du territoire 9,59 euros/m²
La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée de 14 à 6 % durant la durée de l'amortissement.

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Loi Demessine / ZRR

- INVESTISSEURS CONCERNES :
Contribuables moyennement ou fortement imposés, souhaitant diversifier leur patrimoine.
- LOGEMENTS CONCERNES :
Immobilier d’habitation de loisir dans des résidences de tourisme en Zone de Revitalisation Rurale
- AVANTAGES :
Réduction d’impôt égale à 25%, dans la limite de 100 000 € pour un couple et 50 000 € pour une personne seul, répartie entre 5 ans et 6 ans.
Récupération de T.V.A
L’investisseur peut y séjourner lui-même jusqu’à huit semaines par an à condition de payer au moins 75% du prix public.
- OBLIGATIONS :
Investir dans une résidence de tourisme, située dans un Zone de Revitalisation Rurale.
Location pour 9 ans et à gestionnaire unique.

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Assurances Vie

La souscription d’un contrat d’assurance vie ou plus précisément d’un contrat d’épargne vie à capital différé contre assuré, permet de se constituer un capital et de profiter à terme d’une fiscalité avantageuse tant en cas de vie pour le souscripteur qu’en cas de décès pour le bénéficiaire.
Il existe deux types de contrat d’assurance vie les « contrats en euros » et « les contrats en unité de compte » (UC).
Les « contrats en euros » ne permettront pas de choisir les actifs de placements (actions, obligations, OPCVM…) et évolueront donc en fonction du support choisi par l’assureur. Les « contrats en unité de compte » dans lesquels on pourra choisir plusieurs actifs de placements de différentes natures comme des lignes d’un portefeuille titre classique.
En cas de vie, il existe deux options possibles pour les rachats. Vous pouvez effectuer un rachat dont la part d’intérêts et de plus value (le capital que vous avez versé n’étant pas imposable) sera soumis soit au barème de l’impôt sur le revenu (ce qui peut être avantageux si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition faible) soit au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL). Ce PFL sera dégressif dans le temps, il sera de 35% de 0 à 4 ans, de 15% de 4 à 8 ans et de 7,5% après 8 ans avec une franchise de 4600 € par an (9200 € pour un couple). Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) seront dans tous les cas à payer.
En cas de décès, le capital que vous aurez constitué sera transmis aux personnes que vous aurez désignées dans la clause bénéficiaire même s’elles ne font pas partie de vos héritiers et à la condition que les primes versées sur votre contrat ne soient pas manifestement exagérées par rapport à votre patrimoine. Dans le cas où le capital a été placé sur le contrat d’assurance vie avant votre 70ème anniversaire, les capitaux ainsi transmis seront exonérés d'imposition à concurrence de 152 500 € par bénéficiaire désigné (tous contrats d'assurance vie confondus), et au-delà, les sommes reçues par chaque bénéficiaire seront soumises au taux forfaitaire de 20%. Si les versements ont été effectués après votre 70ème anniversaire les primes versées seront exonérées d'imposition pour un montant global de 30 500 € (pour l'ensemble des primes versées par un même assuré et tous contrats d'assurance vie confondus), le restant étant soumis aux droits de succession en fonction du lien de parenté ou non entre l'assuré et le bénéficiaire (les intérêts et la plus value seront eux exonérés de droit de succession).
ATTENTION : les contrats souscrits avant le 20/11/1991 et le 13/10/1998 bénéficient d’une fiscalité pouvant être différente dans certains cas.
Le contrat d’assurance vie est donc un outil indispensable dans une stratégie patrimoniale tant pour la constitution d’un capital que pour préparer efficacement sa succession.

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Loi Madelin

La loi Madelin est destinée aux TNS soumis soit à l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C.), soit à l'impôt sur les bénéfices non commerciaux (B.N.C.)
Sont donc concernés les professionnels des activités non salariées, non agricoles : artisans, commerçants, professions libérales, gérants non salariés de structures sociétaires et leurs conjoints collaborateurs.Les contrats « lois madelin » vous offrent ainsi l'avantage d'améliorer votre régime de protection sociale tout en bénéficiant de déduction d’impôts si vous êtes TNS. En effet vous avez la possibilité de déduire dans certaines limites de votre bénéfice imposable les cotisations versées pour votre retraite, votre prévoyance et vos frais de santé complémentaires.
Il faut cependant tenir compte qu’en revanche les prestations lorsqu’elles sont versées sont elles imposables dans la catégorie des pensions et rentes viagères. Les prestations retraites seront versées uniquement sous forme de rente et à la double condition que l’activité est cessée et que le bénéficiaire est atteint l’âge de la liquidation de ses droits à la retraite.
Les contrats lois « madelin » doivent donc s’inscrire dans le cadre d’une stratégie globale et venir en complément d’autres solutions adaptées à la situation des TNS.

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Conseil : créer un revenu

Une multitude de solutions génèrent des revenus complémentaires à moyens et longs termes :
- les Produits Financiers tels que l’Assurance vie avec sortie en rente, PERP,
- les Produits Immobiliers : l’effet de levier du crédit permet de constituer des revenus futurs très confortable une fois l’emprunt remboursé. Selon le type d’investissement, vous devrez ou non avoir un léger effort d’épargne (voir loi de Robien, loi Demessine / ZRR, loi Malraux et Statut LMP / LMNP).
Les revenus issus d’un patrimoine immobilier de droit commun (location nue : loi de Robien) seront soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.
Les revenus issus du loueur en meublé professionnel ou non professionnel (Statut LMP / LMNP) sont soumis à la fiscalité des BIC et sont dans certains cas totalement défiscalisés.

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